La donazione immobiliare: cos’è e come funziona?

Parlando di donazione immobiliare, l’esempio più semplice che ci viene in mente  è quello del nonno che dona un alloggio al nipote, o del genitore che regala un appartamento alla figlia, in occasione del matrimonio.

Ma come funziona?
Dal punto di vista giuridico la Donazione è un contratto mediante il quale, un soggetto Donante, in maniera libera e volontaria, cede a un secondo soggetto, denominato Donatario, un bene immobile.

È essenziale che la donazione dell’immobile venga effettuata mediante atto pubblico (attraverso un notaio), e in presenza di due testimoni (scelti liberamente): la presenza del notaio è fondamentale sia per rispettare i termini di legge, quanto per disporre la migliore consulenza per scegliere la soluzione più adatta.

Se da una parte abbiamo notevoli vantaggi fiscali legati a una donazione, dall’altra è importante cercare di stabilire quali siano gli effettivi costi da sostenere. Costi che, ben inteso, sono interamente a carico della parte donataria, salvo il caso in cui donante e donatario non si accordino diversamente.

Per poter conteggiare correttamente i costi, in aggiunta a quelli legati all’atto di Donazione immobiliare, la cui tariffa dipenderà dall’onorario del notaio, è opportuno partire con il calcolo della base imponibile, che corrisponderà alla rendita catastale dell’immobile, da rivalutarsi nella misura del 5%, e da moltiplicare per un coefficiente che varia a seconda della categoria dell’immobile.

Gli altri costi legati all’atto di Donazione immobiliare sono legati a:

• Imposta di registro, qualora il valore della Donazione superi la franchigia prevista dalla legge;
• Imposta ipotecaria, che corrisponde al 2% del valore catastale dell’immobile (se si tratta di Donazione della prima casa l’imposta è dovuta nella misura fissa di 200 euro);
• Imposta catastale, che corrisponde all’1% del valore catastale dell’immobile (se si tratta di Donazione della prima casa l’imposta è dovuta nella misura fissa di 200 euro);
• Imposta di bollo nella misura forfettaria di 230 euro;
• Spese per la produzione di visure ipotecarie, catastali e camerali;
• Diritti per la trascrizione ipotecaria pari a 90 euro.

Abbiamo già accennato ai rischi legati ad una donazione e spesso si ha l’impressione di avere a che fare con un’operazione “non sicura” e che, anche dopo aver concluso la compravendita, l’acquirente abbia la sensazione che qualcosa potrebbe andare “storto”, più precisamente che qualcuno possa avanzare dei diritti sull’immobile comperato. È effettivamente così?

Iniziamo ricordando che l’origine dei rischi connessi alla compravendita di Immobili oggetto di Donazione risiede nella presenza di Legittimari, soggetti ai quali la legge riconosce determinati diritti. 

I Legittimari vantano infatti diritti definiti “successori” sul patrimonio del Donante che prevalgono sugli altri che sono piuttosto complessi da valutare: si tenga conto, ad esempio, che i diritti patrimoniali a cui abbiamo fatto cenno devono essere calcolati anche sulla base di quanto il Donante, qualora defunto, ha disposto in vita per la Donazione.

In altre parole, quando – una volta aperta la successione – ci si rende conto che il valore patrimoniale di quanto lasciato (e non donato in vita, pertanto) è insufficiente a coprire i diritti dei Legittimari, questi ultimi possono avanzare un’azione di riduzione, mediante la quale si rende inefficace la Donazione effettuata dal defunto.

Ebbene, è proprio questo il principale problema connesso alla circolazione dei beni immobili che hanno come provenienza la Donazione. Un problema che in termini di legge ha una durata specifica.
Il codice infatti prevede termini ben precisi: 20 anni dalla trascrizione della donazione e 10 anni dalla morte del donante.

Opposizione e impugnazione: cosa sono?

A fronte di notevoli vantaggi fiscali, l’atto di donazione, per come viene disciplinato dal codice civile (artt. 561 e 563 del C.c.), è un atto che può riservare molte sorprese a colui che ne beneficia:

• Il donante può richiedere la revoca della donazione per ingratitudine del donatario, ossia a seguito di atti gravissimi, come un omicidio, o abbia arrecato un grave pregiudizio al patrimonio del donante. La revoca può però avvenire anche per sopravvenienza di figli o discendenti o per il riconoscimento di un figlio naturale qualora il donante, all’epoca della donazione, non fosse a conoscenza di avere figli o discendenti legittimi;
• entro 10 anni dalla morte del donante, un eventuale erede può richiedere un’azione di riduzione/restituzione in quanto potrebbe essere lesa la facoltà di ottenere la quota legittima e spettante dall’effettiva successione;
• entro 20 anni dalla trascrizione della donazione un eventuale erede legittimo può richiedere la restituzione del bene o il saldo della quota corrispondente anche se l’immobile è già stato compravenduto; il nuovo proprietario quindi, seppur sia totalmente estraneo alla donazione, si ritrova a dover restituire il bene o a corrispondere dell’ulteriore denaro;

Se non si è disposti a vivere nell’incertezza sino a tale data, il problema tuttavia può essere arginato stipulando un’assicurazione che tuteli l’acquisto e/o un finanziamento di un immobile proveniente da una donazione, coprendo il rischio derivante da un’eventuale azione di riduzione o restituzione.

Vi è però anche la possibilità di poter impugnare la Donazione al di fuori della successione. In questo caso, non è infatti escluso che i creditori del Donante possano procedere con un’azione revocatoria.

Può infatti capitare che il debitore, per poter proteggere il proprio patrimonio dall’aggressione dei creditori, si liberi di alcuni dei propri beni mediante atto di Donazione. Tuttavia, non è un meccanismo di protezione sempre efficace: la legge dichiara infatti che l’atto di donazione possa essere dichiarato inefficace nei confronti del creditore, se costui dimostra che il donante fosse a conoscenza del pregiudizio che l’atto di Donazione stesso avesse potuto arrecare alle proprie ragioni.

Per poter procedere con l’azione revocatoria devono pertanto ricorrere due presupposti: la consapevolezza di arrecare il pregiudizio al creditore, e l’insorgere dell’effettivo danno, ovvero dell’impossibilità da parte del creditore di potersi rivalere in maniera soddisfacente sugli altri beni del debitore.

In questo caso, l’azione revocatoria non inciderà sulla validità dell’atto di Donazione, ma consentirà al creditore di agire sul bene in via conservativa o in via esecutiva, ovvero come se non fosse in realtà mai uscito dal patrimonio del debitore. L’azione revocatoria si prescrive prima dell’azione riduzione: 5 anni dal compimento dell’atto.

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